Investissement SCELLIER intermédiaireDéfinition de l’investissement immobilier « SCELLIER intermédiaire »Le dispositif Scelllier « INTERMÉDIAIRE » a été mis en place au 1er janvier 2009 (au même titre que le dispositif Scellier « classique » et sera valable (sous prolongation) jusqu’au 31 décembre 2012. C’est un outil de défiscalisation, non plus sous forme d'amortissement du prix d'achat sur une période donnée, comme les précédents dispositifs mais sous forme de RÉDUCTION D’IMPÔT. Réforme du SCELLIER intermédiaireLa réforme des dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement immobilier locatif entérinée par la loi Boutin du 25 mars 2009 a consisté à supprimer les régimes d'amortissement Robien et Borloo au 31 décembre 2009 et à instaurer un mécanisme de réduction d'impôt, le dispositif Scellier, en vigueur depuis le 1er janvier 2009. Zonage du SCELLIER intermédiaireLe dispositif SCELLIER concerne les zones A, B1 et B2. La zone C n’est pas concernée pas ce dispositif. Zone A: agglomération parisienne, Côte d'Azur et Genevois français Zone B1: agglomérations de plus de 250 000 habitants Zone B2: agglomérations entre 50 000 et 250 000 habitants Champ d’applicationPropriétairesLe dispositif pour ce type d’investissements immobiliers, concerne tous résidents français, imposés en France, cherchant à investir dans l'immobilier en vue de profiter d'avantages fiscaux. Biens éligiblesIl concerne les logements neufs (ou en état futur d’achèvement), à réhabiliter ou encore construits par le contribuable ; locaux commerciaux ou tertiaires achetés en vue d’être transformés en logements. Tous ces biens, hormis ceux acquis pour être réhabilités, devront justifiés du respect de la réglementation thermique en vigueur selon les modalités définies au plus tard le 1er janvier 2010. ContraintesEngagement de locationLa réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le local nu à usage d’habitation principale et pendant une durée minimale de 15 ans (contrairement au dispositif Scellier « classique »). Dans cette catégorie d’investissement immobilier, l’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble. La location à un ascendant ou à un descendant n’est pas possible sous ce dispositif. Les plafonds de loyer pour le SCELLIER intermédiaireLes plafonds de loyers, fixés par décret, varient en fonction de la situation de l'immeuble. En 2009, ils sont les suivants: Zone A: 17,32€/M2 Zone B1: 12,04€/M2 Zone B2: 9,85€/M2 Ces plafonds sont réévalués chaque année en fonction de l’indice de révision des loyers (IRL). Les plafonds de ressources
Avantages fiscauxAmortissementContrairement au dispositif Scellier « classique », le contribuable auteur de l’investissement immobilier pourra en outre pratiquer un amortissement forfaitaire de 30% sur les loyers perçus. Réduction d’impôtElle est de 25% pour des biens acquis en 2009 et 2010 puis de 20% sur 2011 et 2012, à laquelle s’ajoute une réduction d’impôt complémentaire de 12% sur les 6 années de détention supplémentaires. La loi de finances 2010 à l’étude prévoit éventuellement une réduction minorée dès 2010 pour des biens ne respectant pas des normes de construction économe en énergie. Cette réduction s’étale sur 15 ans de façon linéaire et seul un bien par an avec un plafond d’investissement immobilier de 300 000 € peut être acquis chaque année. Attention : si la réduction d’impôt au titre d’une année excède le montant de l’impôt à payer par le foyer fiscal, le solde de réduction peut être reporté sur l’impôt à payer des années futures (jusqu’à la 6e année). ConclusionEn temps qu’investissement immobilier, le dispositif Scellier « intermédiaire » est donc très intéressant d’un point de vue fiscal , encore plus que le dispositif Scellier « classique » mais impose plus de contraintes. Il ne faut néanmoins pas oublier les règles de base d’un bon investissement immobilier. Il a donc lieu de privilégier avant tout la localisation du bien, la qualité de construction, la solidité financière du promoteur et étudier attentivement la demande locative dans ce secteur et les loyers pratiqués sur ce marché. En effet, seules quelques villes offrent un marché locatif réellement porteur. |