Les revenus fonciers à déclarerLes loyers et annexesAprès un investissement immobilier, les revenus à déclarer sont les loyers et recettes accessoires produits dans l’année par vos immeubles donnés en location nue (non meublée). Nature des biens louésSont imposables en revenus fonciers, les revenus tirés de la location de maison individuelle, appartement, local commercial, garage, emplacement de parking, terrain nu, terre agricole ou propriété rurale. Les autres recettes imposablesLes recettes accessoiresLes recettes des droits attachés à vos propriétés doivent également être déclarées en revenus fonciers. Il peut s’agir des revenus tirés :
Les indemnités et subventionsLes subventions reçues au moment de l’investissement immobilier, par l’ANAH (en cas de travaux) aussi bien que les indemnités d’assurance perçues dans le cadre d’un sinistre ainsi que les sommes perçues au titre des contrats d’assurance « garantie de loyers » sont imposables dans cette catégorie. La déclaration au réel des revenus fonciersIl s’agit de déclarer pour leur montant réel les recettes mais également les dépenses déboursées dans l’année. Les conditions d’applicationCe régime s’applique de plein droit si vos revenus annuels hors charges excèdent 15 000 € et sur option si vous pouvez bénéficier du régime du « micro-foncier » mais que vous souhaitez y déroger. Cette option est irrévocable pour une durée initiale de 3 ans, période se renouvelant ensuite par tacite reconduction annuelle (et non plus triennale). Les obligations fiscales liées aux revenus fonciersAprès votre investissement immobilier, au moment de votre première déclaration de revenus fonciers, un formulaire est à demander à votre centre des impôts, il s’agit du formulaire Cerfa 2044. Mode de calculLes recettes imposablesSeules les recettes réellement perçues dans l’année sont imposables l’année de la déclaration.Les dépenses déductiblesLes charges suivantes sont déductibles sous réserve qu’elles se rapportent à des immeubles dont les revenus sont imposables en tant que revenus fonciers, qu’elles ont donné lieu à un décaissement effectif l’année concernée par la déclaration et qu’elles puissent être justifiées.Les intérêts et frais d’empruntSi vous avez souscrit un emprunt pour réaliser votre investissement immobilier, 100% des intérêts d’emprunt et des frais (frais de dossier, frais hypothécaires, primes d’assurance décès-invalidité, agios et taxes) liés à cet emprunt et déboursés dans l’année sont déductibles.Les frais et chargesSont déductibles :
Les dépenses d’entretienToutes les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration de votre investissement immobilier sont déductibles fiscalement pour peu qu’elles ne concernent pas des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.Le déficit constatéSi les charges excèdent les recettes, le déficit constaté est imputable sur votre revenu global imposable de l’année dans la limite de 10 700 € par an, le surplus se reportant sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.Le micro-foncierLes conditions d’applicationLe régime d’imposition simplifié des revenus fonciers, autrement appelé « micro-foncier », est applicable de plein droit si vous remplissez de façon simultanée les conditions suivantes :
Pour un investissement immobilier, il faut savoir d’autre part, que les locations bénéficiant d’un dispositif spécifique du type Périssol, Besson Neuf, Robien classique ou recentré, Borloo Neuf, Malraux, monuments historiques… ainsi que les investissements réalisés uniquement au travers de sociétés immobilières ou de FPI ne peuvent bénéficier de ce régime simplifié. Les obligations fiscalesDans ce cas, aucun formulaire n’est à remplir. Il vous suffit de faire apparaître le montant global du loyer annuel hors charges dans le cas « micro-foncier » de votre déclaration de revenus (formulaire Cerfa 2042). Le mode de calculL’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30% sur le montant des recettes déclarées. En contrepartie, aucune déduction n’est autorisée. Pour un investissement immobilier, les règles sont nombreuses et parfois complexes, mais soyez rassurés, Appartémis Conseil est là ! |