Souscrire une assurance contre les loyers impayés est une démarche facultative pour les propriétaires bailleurs.

Cependant, elle se révèle être absolument indispensable aux propriétaires retraités, comptant absolument sur un complément de revenus, tout comme les personnes qui investissent mais qui remboursent leur crédit à l’aide des loyers perçus.

Deux types d’assurances contre les impayés coexistent :

la GLI
la GRL (thème développé dans une autre étude)

Investissement immobilier - Objet de la garantie GLI

Définition GLI

Cette assurance a pour objet d’indemniser le bailleur suite à un défaut de paiement de son locataire. C’est une assurance facultative pour le bailleur qui peut être souscrite en début ou en cours de bail.

GLI - Biens concernés

Cette assurance couvre aussi bien des appartements que des maisons individuelles, des locaux professionnels ou mixtes, des emplacements de parkings ou des garages qui font l’objet de baux d’habitation, commerciaux, professionnels ou mixtes.

Locataires concernés

Les revenus des candidats locataires

Les personnes qui investissent savent que les locataires, dans le cas particulier de cette assurance doivent impérativement répondre à des critères de solvabilité, selon les compagnies d’assurance, le loyer charges comprises devant représenter au maximum 33, 35 ou 38% de leur revenu net global.

Le locataire doit donc percevoir au minimum 2,63 fois le montant du loyer charges comprises.

Dans ce revenu net global est à inclure les traitements et salaires, les allocations logement, les allocations familiales, les pensions alimentaires imposables et les autres revenus dûment justifiés.

En revanche, la plupart des assureurs excluent les allocations chômage, le RMI, les revenus des missions d’intérim, des contrats à durée déterminée, les revenus des salariés en période d’essai, les revenus d’intermittents du spectacle, les revenus boursiers et de placements financiers et les revenus perçus ou imposables à l’étranger.

Les limites de la garantie suite à la loi BOUTIN

Depuis la loi MOLLE, il est interdit, aux personnes qui investissent pour louer, de cumuler caution physique ou bancaire et garantie de loyers impayés (sauf en cas de location à un étudiant : décret novembre 2009).

Investissements immobilier : les contrats GLI

Les garanties

Les impayés de loyer

Les contrats diffèrent bien sûr selon les assureurs, néanmoins les meilleurs contrats sur le marché proposent une indemnisation de tous les loyers charges comprises :

sans délai de carence,
sans franchise,
sans limite de somme
une indemnisation illimitée en durée

Certains contrats prévoient un plafonnement du loyer pris en charge à 2 300 € CC par mois.

Les frais de procédure

Certains assureurs proposent la prise en charge totale des frais de procédure en cas de contentieux dès lors que le dossier est confié aux avocats traitant en direct avec la compagnie d’assurance.

Dans le cas contraire (si le bailleur souhaite faire intervenir son propre cabinet d’avocat), les honoraires pris en charge par l’assureur sont limités en montant.

La détérioration immobilière

Elle couvre des dégradations, destructions, altérations perpétrées par le locataire exclusivement sur les biens immobiliers faisant l’objet du bail. Sont exclus les aménagements réalisés par le locataire et l’usure normale des locaux.

La plupart des assureurs proposent cette option avec un montant de dégradations plafonné et très souvent une franchise, mais pour un investissement immobilier, c’est une garantie importante.

La procédure GLI

Prise d’effet de la garantie

La garantie prend effet au premier jour du mois suivant la date de réception par l’assureur du formulaire d’adhésion de l’assuré sous réserve du respect des conditions ci-dessous :

- pour un locataire déjà en place :
Le locataire doit s’être acquitté de la totalité de ses obligations et ne doit pas avoir fait l’objet de retards systématiques de règlement au cours des 6 derniers mois précédent la souscription ou depuis le début du bail.

- pour un nouveau locataire :
Un dossier complet doit être en possession de la personne qui a réalisé l’investissement immobilier (le bailleur ou son représentant) avec un bail comprenant la clause résolutoire.

Mise en oeuvre de la garantie

A J + 15 jours : en cas de non-paiement d’une échéance, l’assuré doit en réclamer le règlement au locataire par lettre simple,
A J + 30 jours : en cas de non paiement de 2 échéances, l’assuré doit en réclamer le règlement au locataire par lettre recommandée AR,
A J + 70 jours : si le locataire ne s’acquitte toujours pas de cette somme, l’assuré devra faire délivrer un commandement de payer au locataire par voie d’huissier et une déclaration de sinistre devra immédiatement être transmise à l’assureur.

Versement des indemnités

Dès lors que l’assuré a respecté ses engagements, un premier règlement interviendra à l’expiration du commandement de payer, puis les règlements suivants interviendront trimestriellement à réception par l’assureur d’un relevé de compte actualisé.

Les tarifs

Contrat particulier
Certains assureurs, mais ils ne sont pas nombreux sur le marché, proposent des contrats directement aux particuliers pour un montant oscillant autour de 2,5 à 3% TTC des loyers appelés.

Contrat groupe

La totalité des assureurs proposent des contrats spécifiques aux professionnels, dont les tarifs sont réduits (entre 1,8 et 2% TTC des loyers appelés) compte tenu de la mutualisation des risques sur un grand nombre de locataires. Appartémis Conseil aidera ceux qui engagent un investissement immobilier à faire le bon choix.

Périodicité de paiement

Les primes sont payées, en fonction des compagnies, mensuellement ou trimestriellement à terme échu.

Intérêts pour le bailleur

Avantage financier

Quel que soit le locataire, sa situation professionnelle ou personnelle, le type de bail, la durée de location, le montant du loyer (sauf exception), le bailleur est absolument certain :

de percevoir régulièrement son loyer (versé trimestriellement par la compagnie d’assurance)
de ne pas débourser des honoraires d’avocat pour engager une procédure de recouvrement des loyers
de ne pas perdre de temps à gérer les problèmes d’impayés des locataires.

Avantage fiscal

L’ensemble des primes payées par le bailleur est, chaque année, entièrement déductible de ses revenus fonciers.
Dans le cas d’un investissement immobilier, la garantie de paiement des loyers est très tranquillisante.