En parallèle aux contrats classiques d’assurance loyers impayés, un autre type d’assurance loyers impayés (la Garantie des Risques Locatifs ou GRL) a été mis en place à la demande de l’Etat depuis le 24 janvier 2007 pour assurer les locataires en situation plus précaire.Investissement immobilier – la garantie des loyers impayés (GRL)DéfinitionCette assurance, actuellement en cours de remaniement, a pour objet d’indemniser le bailleur bailleur suite à un défaut de paiement de son locataire, c’est une assurance facultative pour le bailleur qui peut être souscrite en début ou en cours de bail. Ces contrats sont proposés par des compagnies d’assurance signataire d’une convention passée avec la société GRL gestion pour commercialiser la garantie GRL. Pour un investissement immobilier, ce genre de garantie est souvent indispensable. Biens concernésCette assurance couvre UNIQUEMENT la location de lots à usage d’habitation (en location nue ou meublée) ainsi que les garages loués accessoirement à l’habitation principale. Formalités administrativesLes locataires concernésAfin que le propriétaire de l’investissement immobilier puisse souscrire cette assurance, son locataire doit s’assurer qu’il peut effectivement bénéficier de cette garantie en remplissant sur internet un passeport Pass-GRL (valable 3 mois) dans lequel il détaille ses situations personnelle et professionnelle ainsi que l’ensemble de ses revenus. Une fois ce document entièrement complété, le locataire saura s’il est éligible à ce dispositif. Le ratio de solvabilité est, pour ce type d’assurance, abaissé à 50% (contre 38% pour les contrats dits classiques). L’ensemble des revenus du locataire est à prendre en considération, à l’exclusion des revenus financiers et boursiers. Cependant, les éventuelles aides au logement ne sont prises en compte dans l’éligibilité du locataire que si celles-ci sont directement versées à l’assuré. L’accord du propriétaireDans le cadre d’un contrat souscrit par un administrateur de biens, ce dernier doit requérir l’accord de la personne qui a engagé l’investissement immobilier (le propriétaire) pour chaque lot concerné, soit au travers du mandat de gestion, soit sur un document annexe. En effet, comparativement à une garantie des loyers impayés classiques, le propriétaire accepte un locataire dont les revenus sont moindres. CautionnementDepuis l’entrée en application de la Loi MOLLE (autrement appelée loi BOUTIN) le 28 mars 2009, aucun cautionnement ne peut plus être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés, quelle qu’elle soit. Cette loi concerne tous les baux prenant effet à compter du 28 mars 2009. Ce dispositif n’est cependant pas applicable en cas de location à un étudiant. Investissement immobilier : La GRL - les contratsLes garantiesLes impayés de loyerSont couverts, les loyers charges comprises :
Les frais de procédureLa plupart des assureurs proposent la prise en charge totale des frais de procédure en cas de contentieux dès lors que le dossier est confié aux avocats de GRL Gestion.Dans le cas contraire, si celui qui a engagé l’investissement immobilier (le bailleur) souhaite faire intervenir son propre cabinet d’avocat, les honoraires pris en charge par l’assureur sont limités en montant. La détérioration immobilièreElle couvre des dégradations, destructions, altérations perpétrés par le locataire exclusivement sur les biens immobiliers faisant l’objet du bail.Sont exclus :
La plupart des assureurs proposent cette option avec un montant de dégradations plafonné par sinistre et très souvent avec une franchise d’au minimum équivalente au montant du dépôt de garantie. La GRL - la procédurePrise d’effet de la garantieLe propriétaire de l’investissement immobilier doit savoir que la garantie prend effet au premier jour du mois suivant la date de réception par l’assureur, du formulaire d’adhésion de l’assuré, sous réserve du respect des conditions ci-dessous :- pour un locataire déjà en place : Le locataire doit s’être acquitté de la totalité de ses obligations et ne doit pas avoir fait l’objet de retards systématiques de règlement au cours des 6 derniers mois précédent la souscription ou depuis le début du bail. Un locataire n’ayant connu aucun incident de paiement au cours des 6 derniers mois sera réputé détenir un passeport PASS-GRL et en conséquence être éligible au dispositif. - pour un nouveau locataire : Un dossier complet, avec l’ensemble des justificatifs de revenus ainsi qu’un exemplaire du Pass-GRL, doit être en possession du bailleur (ou son représentant). Doit également figurer au bail la clause résolutoire. Mise en oeuvre de la garantie
En cas de sinistre, le bailleur qui a réalisé l’investissement immobilier ou son représentant devra produire les justificatifs de revenus du locataire transmis à la constitution du dossier ainsi qu’un exemplaire du Pass-GRL. Versement des indemnitésDès lors que l’assuré a respecté ses engagements, un premier règlement interviendra dès la fin du 3e mois d’impayé, en réintégrant les loyers dus jusqu’à cette date.Les règlements suivants interviendront trimestriellement à réception par l’assureur d’un relevé de compte actualisé. La GRL - les tarifsContrat particulierCertains assureurs, mais ils ne sont pas nombreux sur le marché, proposent des contrats directement aux particuliers pour un montant oscillant autour de 2,5 à 3 % TTC des loyers appelés.Contrat groupeLa totalité des assureurs proposent des contrats spécifiques aux professionnels, dont les tarifs sont réduits (entre 1,8 et 2 % TTC des loyers appelés) compte-tenu tenu de la mutualisation des risques sur un grand nombre de locatairesPériodicité de paiementLes primes sont payées, en fonction des compagnies, mensuellement ou trimestriellement à terme échu.La GRL – ConclusionCe type d’assurance est évidemment intéressant pour toute personne ayant réalisée un investissement immobilier, d’autant plus que celui-ci doit s’acquitter d’un emprunt couvert par les échéances de loyer. Néanmoins, selon les statistiques actuelles, seuls 1% des locataires nécessitent la mise en œuvre de cette assurance. |