Sous certaines conditions décrites ci-dessous, un particulier peut bénéficier de conditions fiscales particulièrement avantageuses en louant des biens sous le régime du meublé.

Appartémis Conseil peut vous proposer ce dispositif d’investissement immobilier, néanmoins il a été profondément modifié en 2009 et ne peut convenir qu’à un nombre restreint de contribuables.

Investissement immobilier – LMP


Le nouveau statut


Dans le cadre de la réduction des niches fiscales, l’article 90 de la loi de finances 2009 a totalement remanié le régime du LMP.

En effet, depuis le 1er janvier 2009, est dit « loueur en meublé professionnel », celui qui, en nom propre ou au travers d’une société, perçoit des recettes brutes annuelles issues de la location de biens en meublé d’un minimum de 23 000 € ET qu’elles représentent au moins 50% des revenus de l’ensemble des membres du foyer fiscal.

Le statut avant le 1er janvier 2009


Le statut était antérieurement bien plus favorable, puisque les deux conditions d’éligibilité étaient alternatives et non cumulatives. D’autre part, seuls les revenus du membre du foyer fiscal inscrit comme loueur en meublé étaient pris en compte.

Les mesures transitoires


De nombreux français ayant réalisés un tel investissement immobilier (bailleurs), du fait du durcissement des conditions, ne pourront plus bénéficier du régime du LMP, alors même qu’ils en bénéficiaient précédemment.

Pour eux a été conçu un régime transitoire permettant de sortir de ce régime progressivement. En effet, les revenus locatifs perçus en 2009 sont multipliés par 5, puis font l’objet d’un abattement de 2/5e par année de détention.

Investissement immobilier : Les avantages du statut LMP


Déductions


Déduction des amortissements

Dès lors que la valeur du bien et du mobilier figure à l’actif du bilan, ils peuvent être amortis, sans pour autant, à eux seuls, pouvoir générer un déficit.

Ainsi une fois les déficits constatés à l’aide des intérêts d’emprunt sur les premières années, les bénéfices seront ensuite annulés grâce au simple jeu de l’amortissement.

Déduction de l’ensemble des frais

Dans le cadre de ce type d’investissement immobilier, que ce soient les frais liés à l’acquisition du bien ou les charges courantes, ils sont tous déductibles de revenus perçus.

Incidence fiscale


Les déficits retirés de la location en meublée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable, sans limitation.

Impositions


Imposition de la plus value

Sous réserve d’une durée d’exploitation d’une durée au moins égale à 5 ans, le régime des plus-value des petites entreprises s’applique au loueur en meublé professionnel, ayant réalisé un investissement immobilier, à savoir une exonération totale de plus-value au bout de 5 ans (et non 15 ans dans le régime classique des plus-value sur biens immobiliers autre que la résidence principale). Ce régime est néanmoins plafonné à des recettes annuelles de 90 000 € depuis le 1er janvier 2009.

Impôt de solidarité sur la Fortune

La valeur de l’actif des biens en LMP est exclue de l’assiette ISF du foyer fiscal.

Investissement immobilier : Les obligations du LMP


Immatriculation


Le contribuable ayant engagé un investissement immobilier, et qui relève du régime du loueur en meublé professionnel, doit impérativement s’inscrire au régime du commerce et des sociétés en nom propre (entreprise individuelle) ou sous la forme de société.

Taxe professionnelle


Les revenus tirés de cette location étant fiscalisés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), le bailleur devra acquitter chaque année la taxe professionnelle.

Cotisations sociales


Cette activité est soumise à paiement de cotisations sociales obligatoires minimales, même en cas de résultat déficitaire ou nul. Ces charges sociales varient en fonction du statut de celui qui réalise l’investissement immobilier (bailleur : salarié, indépendant, retraité).