Un bailleur louant des biens en meublé a la possibilité d’opter pour 3 régimes distincts en fonction des revenus dégagés de ses locations et de sa situation patrimoniale.

Investissement immobilier : Définition des statuts


Le statut du loueur en meublé professionnel (LMP)


Définition


C’est un nouveauté fiscale 2009 dans le domaine de l’investissement immobilier. Est dit LMP, celui qui, en nom propre ou au travers d’une société, perçoit des recettes brutes annuelles issues de la location meublée d’un minimum de 23 000 € et qu’elles représentent au moins 50% des revenus de l’ensemble des membres du foyer fiscal.

Bailleurs concernés


Ne sont donc concernés que ceux dont les revenus locatifs meublés excèdent leurs revenus professionnels (revenus imposés dans la catégorie des traitements et salaires, des BIC, des BNC, des revenus des dirigeants (CGI art 62) et des bénéfices agricoles).

Les rémunérations en dividendes, tout comme les revenus fonciers ou les revenus de capitaux mobiliers sont exclus du champ professionnel.

Le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP)


Définition


Est dit LMNP, celui qui perçoit des revenus issus de la location meublée et qui les déclare au réel.

Bailleurs concernés


Depuis la modification du statut de LMP, la plupart des investisseurs ne peuvent plus bénéficier de ce régime pour les investissements immobiliers et deviennent donc LMNP. Ils ne bénéficient plus tout à fait des mêmes avantages néanmoins ce régime reste attractif.

Le statut du loueur non professionnel déclarant ses revenus au forfait


Définition


Est dit LMNP optant pour le micro-BIC, celui dont les revenus issus de la location meublée n’excédent pas 32 000 € par an.

Bailleurs concernés


Une fois les intérêts d’emprunt déduits en intégralité (au bout de 10, 15 ou 20 ans selon la durée du prêt retenue) et le bien complètement amorti (généralement au bout de 25/ 30 ans), celui qui a investi (le bailleur) dont les charges ont considérablement diminuées, peut opter pour une déclaration de ses revenus meublés au forfait, autrement appelé micro-BIC.

Investissement immobilier : Avantages de chacun des régimes


Intérêt du régime du LMP


Déficit occasionné par les charges

  • déductible de sa base imposable (sauf la partie des amortissements visant à augmenter le déficit créé)

Plus value

  • exonération totale de plus-value après 5 ans d’exploitation sous réserve de ne pas excéder 90 000 € de recettes annuelles retirées de cette activité (nouveauté 2009)
  • exonération d’ISF

Intérêt du régime du LMNP


Absence de formalisme légal

  • aucune inscription au registre du commerce requise

Déductions possibles

  • de l’ensemble des frais d’acquisition
  • illimitée des intérêts d’emprunt

Amortissements comptables

  • de la valeur du bien (s’il figure à l’actif du bilan)
  • de la valeur du mobilier

Déficit, occasionné par les charges, reportable sur les 10 années suivantes (H4) D’où une défiscalisation des loyers, exonéré d’impôt contrairement aux revenus fonciers rapidement fiscalisés à 50% (si tranche marginale d’imposition à 40% + CSG/CRDS)

Intérêt du régime du LMNP au micro BIC


Abattement forfaitaire de 50% pour prise en compte des charges

Il n’y a aucun formalisme comptable

Il n’y a aucun formalisme fiscal

En résumé, il est possible de dire que pour l’investissement immobilier, ces trois régimes sont avantageux.