Investissement immobilier : Défiscalisation


Fiscalité et défiscalisation


l'imposition en France


En fiscalité, l'impôt sur le revenu, les charges sociales (CSG et CRDS) et les impôts fonciers peuvent parfois représentés près de la moitié des revenus annuels des contribuables.

Les outils de défiscalisation


Divers outils de défiscalisation ont été mis en place afin de proposer des solutions en vue de réduire l’imposition du contribuable qui investit dans l’immobilier.

Certains de ces régimes sont particulièrement intéressants quand le contribuable est imposé aux tranches marginales de 30 et 40%.

Parmi ces outils, plusieurs régimes de défiscalisation dans l'investissement immobilier ont été ou sont particulièrement utilisés.

Loi de finances 2009


Les niches fiscales, incluant celles concernant l’investissement immobilier, ayant coûté près de 73 milliards d'euros à l'État en 2008, la loi de finances 2009 a cherché à plafonner ces avantages fiscaux en transformant les différents régimes existants.

Investissement immobilier : Les principaux régimes de défiscalisation


Loi MALRAUX:


Réduction d'impôt

Il s’agit du régime de défiscalisation de l’investissement immobilier le plus ancien. La déduction des déficits fonciers sur la base imposable a été remplacée par une réduction d'impôt calculée à partir du montant des dépenses de restauration effectuées (40% en Secteur sauvegardé et 30% en ZPPAUP).

Plafonnement et restrictions

Depuis le début de l'année 2009, le montant des dépenses a été plafonné : les dépenses ouvrant droit à réduction sont plafonnées à 100 000 Euros.

En définitive, celui qui investit peut profiter, selon la situation du bien, d'une réduction d'impôt allant de 30 000 à 40 000 Euros par an.

Enfin, la période de location passe de 6 ans à 9 ans et un délai de mise en location est imposé.

Avantages de la loi Malraux

Les dépenses ouvrant à réduction, essentiellement les travaux de rénovation et d'entretien, sont donc plafonnées, mais en contrepartie, elles sont étendues à l'ensemble des travaux.

Les locaux professionnels peuvent également faire bénéficier du régime au contribuable qui investit, ce qui n'était pas le cas auparavant.

Limitation des investissements

Aujourd'hui, il est devenu impossible pour les investisseurs d’opter uniquement pour le régime Malraux afin défiscaliser leurs revenus.
En effet, une ou deux opérations seulement sont réalisables pour rester en deçà des 100 000 euros de plafond. Il est donc intéressant de cumuler ce type d'investissement immobilier avec un autre, en tenant compte du plafonnement général de l'ensemble des niches fiscales.
De plus, la réduction d'impôt n'est pas toujours aussi avantageuse que l'imputation des déficits fonciers sur le revenu imposable.

Loi GIRARDIN :


Elle est relative aux investissements immobiliers dans les DOM-TOM. C’est le régime le moins touché par la réforme.

Peu de changements:

Le dispositif d’investissement immobilier est resté le même, c'est à dire que le contribuable peut bénéficier d'une réduction d'impôt de 40% du prix d'acquisition du bien en secteur libre et 50% en secteur intermédiaire. Cette réduction est étalée sur une période de 5 ans, et imputable chaque année sur l'impôt, sans plafonnement.
Seule la base de la réduction d'impôt est plafonnée par un montant défini par m2 de superficie habitable.

Réduction d'impôt plafonnée: (H4) La seule différence pour celui qui investit, est qu'aujourd'hui la réduction d'impôt est elle-même plafonnée et limitée à 40 000 Euros.

Un système qui reste attractif:

La fixation d'un plafond exprimé en pourcentage du revenu, et non d'un plafond en valeur absolue, permet de conserver l'attractivité de ce dispositif d’investissement immobilier pour les plus hauts revenus.

LMP


Le cœur de la réforme repose sur la modification de la définition du loueur en meublé professionnel : il s'agit de resserrer les conditions d'obtention du statut de LMP, afin de le réserver aux vrais professionnels et non plus aux particuliers qui investissaient précédemment.

Des conditions devenues limitatives

Le contribuable, inscrit au registre du commerce et de l'industrie, doit réaliser au moins 23 000 Euros de recette annuelle en location meublée, et tirer de cette activité une recette dont le montant est supérieur au total de ses autres revenus.

Il est donc plus difficile d'accéder au statut de l’investissement immobilier LMP, mais aussi de le conserver, pour ceux qui l'avaient acquis avant la réforme. Beaucoup d'investisseurs ayant opté pour le statut LMP, seront rétrogradés en LMNP.

Règles améliorées

Les déficits retirés de la location meublée à titre professionnel sont toujours imputables sur le revenu global du contribuable, sans limitation.

En revanche, le seuil de l'exonération de l'imposition des plus-values est abaissé, ce qui n'est pas favorable au contribuable qui investit.

Amélioration du statut de LMP

Les bénéfices déclarés sont déductibles des bénéfices de même nature, et en contrepartie, le délai d'imputation est porté de 6 à 10 ans, comme en matière d’investissements immobiliers relevant des revenus fonciers.

ROBIEN-BORLOO: une transition en douceur


L'amortissement des dispositifs d’investissements immobiliers Robien et Borloo, qui permettait de déduire des revenus fonciers 50% du prix du logement sur une période de neuf ans, a été modifié. Il est remplacé par un mécanisme temporaire de réduction d'impôt, le Scellier, applicable pendant quatre ans, jusqu'en 2012. La réforme se fait en douceur, puisqu'en 2009 les deux systèmes coexistent: l'investisseur a le choix entre l'amortissement et la réduction d'impôt.

En revanche, l'amortissement disparaîtra complètement au 1er janvier 2010.

SCELLIER


Le régime de réduction d'impôt, permettant la transition avec le système d'amortissement est appelé dispositif Scellier.

Cette réduction d'impôt est étalée sur 9 ans, à parts égales, et calculée sur le prix d'achat du logement, plafonné à 300 000 Euros.

Son taux est de 25% pour les acquisitions effectuées en 2009 et 2010 et passera à 20% entre 2011 et 2012, voire dès 2010 en fonction de la loi de finances 2010.

Si la réduction d'impôt excède l'impôt, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu pendant les 6 années qui suivent.

Coexiste également le dispositif Scellier intermédiaire nécessitant un investissement de 12 à 15 ans.

C'est donc le régime du meublé professionnel qui a le plus souffert de ces nouvelles législations sur l’investissement immobilier. En revanche, pour les nouveaux investisseurs, le statut du LMNP devient, avec la nouvelle réduction d'impôt, très séduisant.