Dans le cadre de votre investissement, Appartémis Conseil sera à même de vous présenter les différentes options de défiscalisation ou d’amortissement et s’attachera à respecter les critères essentiels de la recherche d’appartements.

Vous trouverez ci-dessous une présentation succincte, ainsi que quelques conseils pratiques.

Investissement immobilier : défiscalisation /amortissement


Les régimes de défiscalisation


Avantages de l’Investissement Immobilier


Les régimes de défiscalisation sont nombreux et sont principalement accessibles via l'achat d'un bien dans le neuf. Ces dernières années, beaucoup de programmes ont été proposés en Robien, ou Borloo neuf, remplacés depuis 2009 par le dispositif Scellier. Ce dernier proposant non plus un système d'amortissement et de déduction d'impôt, mais une réelle réduction d'impôt à hauteur de 25% du prix d'acquisition, sur 9 ou 15 ans, selon le choix de l'investisseur.

Inconvénients de l’Investissement Immobilier


Les inconvénients sont cependant assez nombreux et il est primordial de bien réfléchir au type d'investissement immobilier que l'on veut réaliser avant de chercher avant tout à réduire son imposition.

Les dispositifs d'investissement proposant des avantages fiscaux sont nombreux et parfois complexes et contraignants et demandent une grande maîtrise du marché immobilier.

Parmi les problèmes rencontrés et souvent dénoncés dans la presse spécialisée, peuvent être rappelés : la saturation du marché locatif, des emplacements médiocres, des loyers prévisionnels trop optimistes, l'exagération de l'avantage fiscal, trop d'offres à la revente. Plusieurs villes de province restent d'ailleurs surchargées d'offres défiscalisantes.

Ainsi, l'investissement immobilier locatif comporte des opportunités mais, pour être avantageux, il doit être envisagé notamment au regard de sa viabilité économique et des choix patrimoniaux de l'investisseur et non pas être déterminé exclusivement par son attrait fiscal.

L’investissement classique : Amortissement


Les régimes d'amortissement


En dehors des dispositifs de défiscalisation, il est toujours possible d'investir dans des logements anciens, en choisissant parmi des régimes d'amortissement, plus classiques, permettant, suite à une étude patrimoniale poussée, de réduire la pression fiscale voire de la neutraliser.

L'achat d'un bien dans le cadre d'un investissement immobilier ne doit pas être perçu comme un simple investissement financier ou comme un mécanisme permettant de bénéficier d'un avantage fiscal. C'est également un achat à long terme, dont l'aspect pérenne et patrimonial ne doit pas être occulté.

L'investisseur ayant pour but : de préparer sa retraite, d'investir pour loger à terme des enfants dans le cadre de leurs études ou simplement de se créer un patrimoine immobilier de qualité tout en percevant des loyers réguliers avec une bonne rentabilité ont la possibilité de le faire en suivant quelques conseils de professionnels.

L'investissement immobilier constitue un support d'épargne privilégié, car la pierre demeure matérielle et tangible, c'est un placement à long terme qui se transmet entre les générations, l'investissement locatif doit donc comprendre une dimension patrimoniale en vue d'un investissement pérenne.

Avantages et inconvénients


L'avantage d'un investissement immobilier classique reste indéniablement le choix de l'emplacement, de l'environnement, la rentabilité nette, l'absence de vacance locative, et la possibilité de revendre à tout moment, en évitant la perte financière liée à un surcoût de départ, même s'il est préférable de voir sur le long terme afin d'être exonérer de la taxe sur la plus-value immobilière.

Mais il est impératif de s'entourer de conseils de professionnels, afin de valoriser au mieux son placement et de respecter des règles de base liées au marché immobilier.

Investissement immobilier : investir dans l’ancien – quelques règles


Le choix des locataires


Le choix qui sera fait en matière d'environnement et d'emplacement dépendra du but premier de l'investissement (loger les enfants, acquérir un pied-à-terre, rentabiliser). En fonction de la clientèle de locataire espérée, estudiantine ou jeunes actifs, il s'agira de pouvoir répondre à leurs attentes afin d'éviter toute vacance locative.

Les étudiants sont souvent moins exigeants en terme d'agencement intérieur ou de qualité du logement, mais privilégieront un logement peu cher et placé à proximité des facultés ou des lieux animés.

Les jeunes actifs seront plus exigeants en terme de qualité, d'espace et d'emplacement, mais permettront un turn over moins important et un loyer un peu plus élevé.

L'emplacement et l’environnement


Investissement Immobilier en province

Le choix portera sur une ville à forte activité économique, proposant des évènements culturels, ayant un pôle étudiant important, des infrastructures développées (transport ferroviaire, aéroport, réseau routier), des bâtiments administratifs.

La réputation de la commune et du quartier choisi doit également être prise en compte. Il sera essentiel de choisir un quartier plutôt central, bien desservi par les transports en commun et alimenté en commerces de proximité.

Investissement Immobilier à Paris

Il est plus avantageux financièrement d'investir dans des quartiers dits populaires, essentiellement dans l'Est de la capitale, mais toujours bien desservis par le métro, dans des secteurs attractifs en terme de commerces et de lieux culturels.

Le type de bien


Là encore, il s'agira de chercher un bien en adéquation avec ses attentes futures et avec le type de locataires ciblé.

En province

Un petit 2P ou un studio attirera une clientèle d'étudiant, alors qu'un 3P sera idéal pour un jeune couple d'actifs, très demandeurs.

À Paris

Il sera toujours préférable d'engager un investissement immobilier dans un F1, idéalement dans un petit 2P. Donc des petites surfaces, bien agencées, avec du charme et rénovées.

L'immeuble ancien sera choisi avec peu de charges : éviter le chauffage collectif, la présence d'une gardienne et les ascenseurs. En revanche, l'immeuble doit être sain, sans problème structurel et sans travaux majeurs.

Investissement Immobilier – Les prix et les loyers


Bien entendu il s'agit de ne pas acheter trop cher, pour chercher une rentabilité immédiate, car, dans l'ancien, même avec une perspective de plus-value, on est dépendant des fluctuations du marché.

Enfin, pour un bon investissement immobilier, il ne faut pas surestimer la valeur locative du bien, et pour cela, se référer à l'expertise de professionnels afin d'estimer au mieux le loyer à proposer.