La superficie habitable


Définition d’après la loi BOUTIN


Définition juridique de la loi BOUTIN


Pour un investissement immobilier, la superficie habitable se définit comme: « la surface de plancher construite, de laquelle on déduit les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ».

Ne sont pas non plus prises en compte les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m, ni la superficie des combles non aménagées, des garages, des remises, des terrasses, des loggias, des balcons, des vérandas, des dépendances du logement, des caves et des sous-sols.

Définition pratique de la LOI BOUTIN


  • Les combles ne sont pris en compte que s’ils sont aménagés et pour les parties d’une hauteur supérieure à 1,80m,
  • Les mezzanines ne sont comptées que si elles ont un véritable plancher et qu’elles ne sont pas démontables,
  • Les sous-sols, garages et caves, ne sont pas comptés même s’ils sont aménagés,
  • L’espace sous les escaliers ainsi que les placards sont comptés au dessus d’1,80m,
  • Enfin, les balcons, loggias et terrasses sont exclus de la superficie habitable.

Investissement immobilier : LOI BOUTIN


Objectifs de la loi


Cette loi a pour but de faciliter l’instruction des mesures d’hébergement dans le cadre de la loi Dalo du 5 mars 2007. La surface habitable d’un investissement immobilier, mentionnée dans le contrat de bail, doit permettre à l’administration de vérifier si la famille demandeuse est dans une situation prioritaire compte tenu du nombre de personnes composant le foyer.

Application de la LOI BOUTIN


La loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion, autrement appelée loi Boutin, date du 25 mars 2009 et exige que les bailleurs mentionnent dans le contrat de bail, la surface habitable du logement.

Cette obligation ne s’applique qu’aux baux d’habitation régis par la loi de 1989 et conclus après l’entrée en vigueur de la loi Boutin, à savoir depuis le27 mars 2009.

Pénalités à défaut d’application


Pour un investissement immobilier, il semble indispensable de se conformer à cette loi, cependant, aucun bailleur n’a encore été sanctionné pour défaut d’indication du mesurage sur le contrat de location. Les juges ont toujours refusés d’accorder aux locataires, s’estimant lésés par l’indication d’une superficie erronée, une réduction de loyer.

Par mesure de prudence et afin de se conformer aux dispositions de la Loi Boutin, Appartémis Conseil s’engage à mentionner la superficie exacte des logements dans les contrats de location conclus avec les locataires que nous vous aurons trouvés.

Comparaison avec les différents mesurage existants


La superficie LOI CARREZ


Dans cette catégorie d’investissement immobilier, les deux superficies, habitable et Carrez ont en commun d’exclure les espaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Sont aussi exclus : les murs, les cloisons, les cages et marches d’escalier, les gaines, les embrasures des portes et des fenêtres, ainsi que les garages, les parties extérieures non couvertes comme les balcons et les terrasses et les caves.

La surface utile


Elle sert à déterminer le loyer des logements locatifs selon un régime fiscal favorable. Il s’agit de la surface habitable de l’investissement immobilier, augmentée de la moitié de la superficie des annexes dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80m et dans la limite de 8m2 par logement.

LA SHOB ou Surface Hors Œuvre Brute


Une personne réalisant un investissement immobilier doit savoir qu’elle est nécessaire pour toutes les démarches en matière d’urbanisme comme les demandes de permis de construire ou les déclarations préalables. Elle est égale au total des surfaces de plancher de chaque niveau de construction y compris l’épaisseur des murs, les balcons, les loggias et les toitures terrasses.

LA SHON ou Surface Hors Œuvre Nette


Pour un investissement immobilier, elle s’obtient en déduisant de la SHOB notamment les surfaces des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial. Il en est de même des surfaces des garages, des toitures terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez-de-chaussée.