Investissement immobilier – Monuments Historiques


Date de création


La loi sur les Monuments Historiques est entrée en vigueur le 31 décembre 1913.

Principe de l’Investissement immobilier dans les monuments historiques


Spécificité des monuments historiques


Elle concerne les propriétaires d'immeubles classés Monuments Historiques (MH) ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).

Outil de défiscalisation


Pour un investissement immobilier, il faut savoir que les travaux de restauration et d'entretien ainsi que les intérêts d'emprunt sont déductibles du revenu foncier. Le déficit créé est ainsi déductible du revenu imposable. De plus, sous certaines conditions, la transmission ou la donation de ces biens est exonérée de droits de succession.

Objectif de la loi


A l'instar de la Loi Malraux, la loi sur les Monuments Historiques a été votée afin de sauvegarder le patrimoine français et de favoriser la restauration de biens présentant un intérêt historique ou artistique.

Particularité


Les avantages fiscaux liés à investissement immobilier consistant dans l'achat d'un Monument Historique, se transmettent lors de toute mutation, même à titre onéreux. C’est la seule loi à caractère pérenne de ce type avec le dispositif LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Application


Les propriétaires concernés


Le régime Monuments Historiques est conseillé pour les contribuables qui veulent réaliser un investissement immobilier et qui ont une forte fiscalité, dont la tranche marginale d’imposition est maximale.

Les conditions


Les biens concernés

Cet investissement immobilier doit présenter un intérêt artistique ou historique suffisant pour qu’il soit entrepris des démarches en vue de sa conservation:
  • soit il est classé Monument Historique,
  • soit il est inscrit à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (le plus courant),
  • soit il est labellisé par la Fondation du Patrimoine et considéré comme appartenant au patrimoine national.

Les locataires

Si le bien est loué, il doit être loué nu, au titre d'habitation principale, à toute personne ne faisant pas partie du foyer fiscal du bailleur. En revanche, il n'y a pas de plafond de ressources ni de plafond de loyer.

Si le bien est loué à une personne appartenant au foyer fiscal de la personne qui a réalisée l’investissement immobilier, la défiscalisation est limitée à 50% du montant des déficits engendrés.

Travaux des monuments historiques

Les travaux engagés doivent respecter le cahier des charges de l’Architecte des Bâtiments de France désigné pour ce bien. Il peut s’opposer à tout ou partie des travaux voire obliger le propriétaire à effectuer des travaux supplémentaires pour la sauvegarde du bien.

Contraintes des monuments historiques

Le contribuable qui réalise l’investissement immobilier s'engage à conserver le bien durant quinze ans, au minimum, à partir de la date d'acquisition.

De plus, effectuer un investissement immobilier dans un Monument Historique demande des démarches administratives importantes.

Les travaux peuvent être ralentis par la constitution de dossiers complets à déposer auprès des services du Ministère de la Culture. En effet, toute action ultérieure à l'achat est soumise à consultation de ces services. Il en va de même pour une procédure d'expulsion.

Les avantages


Il y a trois avantages:

Avantages fiscaux des monuments historiques

Il est possible d'imputer les déficits fonciers sur le revenu global, sans limitation de montant.

Ceux qui engagent ce type d’investissement immobilier peuvent donc, sous certaines conditions, effectuer des travaux dont le montant total est déductible de leur revenu global. Tous les déficits engendrés par cette opération sont intégralement déductibles, y compris les intérêts d’emprunt. Il faut distinguer deux cas: lorsque le propriétaire est occupant partiel ou occupant avec organisation de visites gratuites, c'est à dire qu'il ne perçoit pas de recettes ; et lorsque le propriétaire est bailleur ou qu'il perçoit des recettes liées à des visites payantes du bien.

Enfin, lorsque l’immeuble engendre des recettes, deux situations sont possibles:
Le propriétaire n'occupe pas l'immeuble : la totalité des charges foncières peut être imputée sur les revenus fonciers. Le déficit foncier éventuel peut alors être imputé sur le revenu global sans limitation de montant.

Lorsque la personne qui a réalisé l’investissement immobilier (le propriétaire) occupe le bien : sont alors déductibles des revenus fonciers la totalité des charges inhérentes à l'ouverture au public, aux frais de promotion et de publicité, et la totalité des charges foncières liées aux travaux d'entretien.

Et sont déductibles du revenu global la fraction des charges foncières dont il n'a pas été tenu compte pour la détermination du revenu foncier.

Frais de succession des monuments historiques

Exonération totale des frais de mutation, si une convention est passée avec l'Etat, lors d'une donation ou d'une succession.

Impôt de Solidarité sur la Fortune

Le contribuable imposé à l'ISF, qui opère un investissement immobilier dans un Monument Historique, peut déduire le capital emprunté et la charge financière y afférente. Enfin, ce patrimoine n'est pas pris en compte dans l'assiette du calcul de l'ISF.

Loi de Finances 2009


Contrairement aux autres régimes de défiscalisation, la loi Monuments Historiques n'est pas soumise à un plafonnement particulier, ni au plafonnement des niches fiscales.