Champ d’application de la loi MalrauxDéfinition de la loi MalrauxLa loi Malraux est un dispositif permettant d’effectuer un investissement immobilier patrimonial en profitant d'avantages fiscaux. Les biens achetés sont souvent de qualité et situés dans des zones protégées, généralement en centre ville des agglomérations et dans des secteurs à fortes demandes locatives. Application de la loi MalrauxPrincipe de la loi MalrauxLa loi Malraux permet aux propriétaires d’immeubles anciens situés en zones protégées, qui effectuent des travaux de restauration complets dans leur immeuble, de déduire l’intégralité des coûts de leur revenu imposable, à conditions de les louer non meublés, pendant 9 ans. Travaux de restaurationLes travaux de restauration réalisés donnent droit à une réduction d'impôt:
La réduction d'impôt est calculée sur un coût maximum de restauration de 100 000 Euros par an. Donc pour une personne qui investit l'avantage fiscal peut s'élever à 30 000 ou 40 000 Euros de réduction d'impôt par an. Sachant que le plafonnement des niches fiscales en France est de 10% du revenu imposable auxquels s'ajoute un forfait de 25 000 Euros. En pratique les travaux sont étalés sur 2 ou 3 ans. Enfin, plus les travaux représentent une part importante de ces opérations, plus la rentabilité sera élevée, puisque ce sont les travaux qui donnent droit à la réduction d'impôt. Modifications de la LOI BOUTIN par la LOI FINANCES 2009Loi de Finances 2009Depuis le 1er janvier 2009, des modifications importantes ont été apportées à ce régime fiscal. Restrictions
AméliorationsPour un investissement immobilier, il n’est plus nécessaire d'obtenir un avis conforme d'un ABF (Architecte des Bâtiments de France) pour les travaux en ZPPAUP. Le délai d'obtention du permis de construire est ainsi raccourci d'un mois en moyenne.Tous les travaux de construction, de démolition, de transformation et de modification de l'aspect extérieur des immeubles, compris dans le périmètre d'une ZPPAUP, sont désormais accordés sur simple avis des ABF. Enfin, le dispositif, auparavant axé sur des locaux destinés à l'habitation peut aujourd'hui être accordé pour des locaux destinés à l'habitation réaffectés en locaux commerciaux. LOI BOUTINLa loi du 25 mars 2009 étend le régime Malraux aux «quartiers anciens dégradés». ContraintesSecteurs restreintsLa Principale contrainte est le fait que l’investissement soit limité aux 97 secteurs sauvegardés français et aux environ 550 ZPPAUP. Durcissement du régimeLe dispositif Malraux a profité à beaucoup de contribuables à hauts revenus, qui ont pu, par cet investissement immobilier, pour certains, réduire jusqu'à 77 000 Euros leur imposition. Mais il a été particulièrement durci par la Loi de Finances de 2009, en particulier par le système de plafonnement du montant des travaux. Dispositif contraignantLa loi Malraux est donc très restrictive et demande un grand formalisme. De plus, la Loi Malraux demande d'effectuer deux opérations: un investissement immobilier (l’achat du foncier) et sa rénovation. Dans un secteur protégé, les travaux de restauration sont souvent lourds et le dispositif est complexe. Enfin, l'achat d'un immeuble entier en secteur protégé demande un investissement immobilier lourd qui, finalement, ne concerne qu'un nombre réduit d'investisseurs. |