Investissement Loi Bouvard ParisLOI DE FINANCES 2009La loi Bouvard ou amendement Bouvard est un outil de défiscalisation immobilière attractif pour l’investissement immobilier, et qui est issu de l'amendement 11 du projet de loi de finances 2009, entré en vigueur le 1er janvier 2009. Contexte de la LOI BOUVARDLa loi Bouvard répond à un besoin. La France connaît un fort déséquilibre entre l'offre immobilière, trop faible, et la demande, de plus en plus importante. C'est ce que cherche à améliorer l'Etat, lorsqu'il met en place le dispositif Scellier début 2009, permettant de favoriser la construction de logements neufs. La loi Bouvard, quant à elle, doit permettre la création de logements spécifiques pour les étudiants et les personnes âgées ou handicapées. Rapprochement Scellier/LMNPLa loi Bouvard est directement rattachée au dispositif de la loi Scellier, elle est parfois même appelée « Scellier LMNP ». Elle propose effectivement les mêmes avantages défiscalisant que la loi Scellier, mais elle se rapproche également du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), puisqu'elle concerne la location meublée. Spécificité de la LOI BOUVARDPour l’investissement immobilier, le dispositif Bouvard est donc le seul dispositif permettant de bénéficier à la fois d'un crédit d'impôt et des avantages d'une location meublée. Mais sa principale spécificité est le fait que l'investissement concerne des logements en résidence de services. En effet, il s'agit d'investir dans une résidence de services soit:
Ces résidences doivent proposer au minimum 3 de ces 4 services:
Avantages et inconvénientsAvantages de la LOI BOUVARDLa location meublée apporte une sécurité supplémentaire par rapport à la location nue pour habitation principale, imposée par les autres régimes défiscalisant. L'investissement immobilier est plus pérenne et permet d'assurer les revenus locatifs, via la signature d'un bail commercial ferme de 9 ans. De plus, la gestion locative est en principe totalement assurée par l'exploitant de la résidence. Contrainte de la LOI BOUVARDIl est obligatoire d'acheter dans ce genre de résidence et le bien acquis doit être loué dans le mois suivant l'achat, l'achèvement ou la fin des travaux de rénovation pour les logements anciens. En 2009, encore peu de programmes étaient proposés. Comme la grande majorité des régimes de défiscalisation, depuis le début de l'année 2009, le dispositif Bouvard entre dans le plafonnement général des niches fiscales. De plus, les revenus locatifs sont fiscalisés et le calcul de l'imposition par rapport à ces revenus doit faire l'objet d'une analyse préliminaire. Investissement immobilier : Fiscalité de la LOI BOUVARDChamp d’applicationPropriétaires concernésTous les contribuables français peuvent en bénéficier. Seuls les Loueurs en Meublé Professionnel (LMP) ne peuvent pas accéder à ce type d'investissement immobilier.Biens concernésCet investissement immobilier est orienté vers l'achat dans le neuf ou en VEFA.Il est cependant possible d'acheter dans l'ancien, c'est à dire un logement de plus de 15 ans, et d'y faire des travaux de réhabilitation ou de rénovation. Dans ce cas, le crédit d'impôt sera calculé sur la base du prix d'investissement immobilier majoré du coût des travaux. Mais pour les logements de plus de quinze ans, il n'est pas possible de récupérer la TVA. Ce dispositif est donc de nouveau incitatif en faveur du neuf. Régime fiscalRéduction d'impôtAu départ, la réduction d'impôt proposée était seulement de 5% pour un investissement immobilier plus important limité à 500 000 Euros. Cette pratique a été remaniée, afin de procurer le même avantage que pour le Scellier, après constatation du succès moindre de ce dispositif par rapport au Scellier.Comme pour le dispositif Scellier, la loi Bouvard propose, maintenant, une réduction d'impôt de 25% sur le prix de revient du bien acheté, plafonné à 300 000 Euros, sur 9 ans, soit, pour un investissement immobilier maximum, un crédit d'impôt de 8 333 Euros par an. Cet avantage fiscal sera normalement réduit à 20% (en attente de la loi de finances 2010) pour les investissements immobiliers réalisés en 2011 et 2012. Si l'imposition est plus faible que le crédit d'impôt annuel, il est possible de reporter le crédit sur 6 ans, de manière linéaire. Imposition des revenus fonciersEn revanche, l’investisseur ne peut pas bénéficier de l’avantage fiscal lié au statut du LMNP, c’est à dire de l’amortissement de la valeur du bien sur les loyers perçus.Les revenus locatifs tirés de la location meublée, via un bail commercial de neuf ans, sont à déclarer dans la catégorie des BIC et sont imposés. TVAIl est possible de récupérer la TVA de 19,6%, pour l'achat d'un logement neuf ou acheté en VEFA.Conclusion Pour un candidat à l’investissement immobilier, le choix peut donc se faire entre :
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