Ce dispositif, très attractif fiscalement, séduit de nombreux investisseurs.
Néanmoins, un investissement immobilier dans un programme neuf nécessite une bonne connaissance du marché immobilier local, une vigilance par rapport aux programmes proposés et une étude financière approfondie.

Appartémis Conseil intervient en totale objectivité et ne vend aucun programme. Nous serons donc là pour vous éviter toute déconvenue dans votre processus d’investissement immobilier.

Investissement / Programme immobilier Scellier Paris


Définition


Le dispositif Scelllier « CLASSIQUE » a été mis en place au 1er janvier 2009 et sera valable (sous prolongation) jusqu’au 31 décembre 2012.

C’est un outil de défiscalisation, non plus sous forme d'amortissement du prix d'achat sur une période donnée, comme les précédents dispositifs mais sous forme de réduction d’impôt.

Réforme


La réforme des dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement immobilier locatif entérinée par la loi Boutin du 25 mars 2009 a consisté à supprimer les régimes d'amortissement Robien et Borloo au 31 décembre 2009. Un nouveau régime à instauré un mécanisme de réduction d'impôt, le dispositif Scellier, en vigueur depuis le 1er janvier 2009.

Zonage


Le dispositif d’investissement immobilier SCELLIER « CLASSIQUE » concerne les zones A, B1 et B2. La zone C n’est pas concernée pas ce dispositif.

Zone A:     agglomération parisienne, Côte d'Azur et Genevois français
Zone B1:    agglomérations de plus de 250 000 habitants
Zone B2:    agglomérations entre 50 000 et 250 000 habitants

Son champ d’application


Propriétaires


Le dispositif concerne tous résidents fiscaux français cherchant à effectuer un investissement immobilier en vue de profiter d'avantages fiscaux.

Investissements immobiliers éligibles


Il concerne les logements neufs (ou en état futur d’achèvement), à réhabiliter ou encore construits par le contribuable, locaux commerciaux ou tertiaires achetés en vue d’être transformés en logements.

Tous les biens concernés par cet investissement immobilier, hormis ceux acquis pour être réhabilités, devront justifier du respect de la réglementation thermique en vigueur selon les modalités définies au plus tard le 1er janvier 2010.

Les contraintes des investissements immobiliers SCELLIER


Engagement de location


Pour ce type d’investissement immobilier, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le local nu à usage d’habitation principale et pendant une durée minimale de 9 ans.

L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.

La location à un ascendant ou à un descendant est possible sous ce dispositif.

Les plafonds de loyer


Les plafonds de loyers, fixés par décret, varient en fonction de la situation de l'immeuble.
En 2009, ils sont les suivants:

Zone A:      21,65€/ M2
Zone B1:    15,05€/ M2
Zone B2:    12,31€/ M2

Ces plafonds sont réévalués chaque année en fonction de l’indice de révision des loyers (IRL).

Les plafonds de ressources

Aucun.

Les avantages fiscaux


Amortissement

Aucun possible.

Réduction d’impôt pour le SCELLIER classique


Elle est de 25% pour des biens acquis en 2009 et 2010 puis de 15% en 2011 et 10% en 2012. Néanmoins, pour les logements neufs dont la performance énergétique dépasse celle prévue par les normes en vigueur, la réduction d'impôt sera de 25% en 2011 er 20% en 2012.

Cette réduction s’étale sur 9 ans de façon linéaire et seul un bien par an avec un plafond d’investissement de 300 000 € peut être acquis chaque année, soit une réduction d’impôt maximum de 75 000 € sur 9 ans.

Attention : si la réduction d’impôt au titre d’une année excède le montant de l’impôt à payer par le foyer fiscal, le solde de réduction peut être reporté sur l’impôt à payer des années futures (jusqu’à la 6e année).

Conclusion – Investissement immobilier SCELLIER


Le dispositif Scellier « classique » semble donc très intéressant d’un point de vue fiscal ; il existe en outre un dispositif encore plus favorable : le Scellier « intermédiaire » permettant de défiscaliser sur 12 ans.

Il ne faut néanmoins pas oublier les règles de base d’un bon investissement immobilier. Il y a lieu de privilégier avant tout la localisation du bien, la qualité de construction, la solidité financière du promoteur. Il convient enfin d’étudier attentivement la demande locative dans ce secteur et les loyers pratiqués sur ce marché.